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자본시장포커스

부동산신탁업 현황 및 시사점
2021 04/19
부동산신탁업 현황 및 시사점 2021-08호 PDF
요약
□ 부동산신탁 수탁고 규모는 2013년 저점을 기록한 이후 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 지속적인 성장세를 이어옴
□ 부동산신탁업에 10년만에 신규 진입사가 등장하면서 현재 14개 부동산신탁사가 영업 중
□ 2019년을 제외하고 전년대비 증가율이 꾸준히 상승했던 수탁고와 다르게 차입형 토지신탁 의존도가 높은 부동산신탁보수는 2018년 이후 증가율이 크게 감소하였으며 이후 하락세를 이어감
□ 차입형 토지신탁 부문은 자본력을 겸비한 대형사 점유율이 매우 높은 부문으로 2017년까지 시장파이가 크게 확대되었고 기업들이 적극적으로 사업에 참여하면서 시장집중도가 하락하였으나 여전히 높은 수준을 유지
□ 관리형 토지신탁 시장점유율은 대형사의 점유율이 감소하고 소형사 및 금융지주계열사의 점유율은 증가하는 추세이며 2015년 시장집중도가 대폭 감소한 뒤 비슷한 수준을 유지
□ 비토지신탁 부문은 경쟁도가 높은 부문으로 시장집중도는 추세적으로 커다란 변화가 없었으며 대형사 및 금융지주계열사에 비해 중소형사의 점유율이 높은 구조
□ 향후, 부동산 경기 및 정책 리스크로 차입형 토지신탁 부문의 단기간 수익 개선은 어려울 것으로 보이며 관리형 토지신탁을 비롯한 비차입형 신탁 부문에서는 경쟁심화가 예상되므로 부동산신탁사들은 전통적인 부동산신탁업 이외의 사업 영역 확대 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망
□ 부동산신탁 수탁고 규모는 2013년 저점을 기록한 이후 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 지속적인 성장세를 이어옴  
─ 전업 부동산신탁사 기준 2014년말 125조원이었던 부동산신탁 수탁고는 2020년 말 277조원으로 약 2.2배 상승하여 연평균(CAGR) 14.2%씩 성장
• 전년대비 증가율도 2019년(11.5%)을 제외하고는 지속적으로 상승하여 2014년 5.1%에서 2020년 20.3%를 기록   
─ 부동산신탁은 토지신탁과 담보신탁을 중심으로 발전하였으며 전업 부동산신탁사 기준 2014년말 전체 부동산 수탁고에서 88.7%를 차지했던 토지신탁 및 담보신탁 비율은 2020년말 94.4%을 기록하며 규모뿐만 아니라 수탁고 비중도 꾸준히 증가
• 토지신탁 수탁고는 2014년 31조 1,467억원에서 2020년말 77조 8,964억원으로 약 2.5배 증가하였으며 동기간 전체 수탁고에서 차지하는 비중도 3.1%p 증가하여 28.1%를 기록
• 차입형 토지신탁 수탁고는 2017년부터 증가율이 감소하다 2019년에는 전년대비 규모도 감소했으나 관리형 토지신탁 수탁고 증가로 전체 토지신탁 수탁고는 꾸준히 증가   
• 담보신탁 수탁고는 2014년 79조 9,118억원에서 2020년말 184조 1,423억원으로 약 2.3배 증가하였으며 동기간 전체수탁고에서 차지하는 비중도 2.6%p 증가하여 66.4%를 기록  
 

 

 
□ 부동산신탁업에 10년만에 신규 진입사가 등장하면서 현재 14개 부동산신탁사가 영업 중이며, 신규 진입사 등장에 따른 영향 진단을 위해 현재 부동산신탁업 수익 구조 및 경쟁도를 분석
─ 전업 부동산신탁사는 2009년 이후 별도의 진입 및 퇴출 없이 2018년까지 11개사 체제를 유지
─ 부동산신탁 시장 규모가 성장함에 따라 금융당국은 경쟁 촉진 방안으로 2018년 5월 ‘금융업 진입규제 개편방안’을 발표하고 제도개선 추진의 일환으로 부동산신탁사 신규 진입을 허용
─ 2019년 3월 사업계획 평가 결과 한국투자, 신영, 대신 3개사가 예비인가를 취득하였으며 2019년 10월 ‘신영부동산신탁’과 ‘한국투자부동산신탁’이 본인가를 받으며 신규 3개사의 출범이 완료
• 토지신탁 중 상대적으로 리스크가 높은 차입형 토지신탁은 본인가 2년 후부터 업무 영위가 가능하도록 제한

□ 2019년을 제외하고 전년대비 증가율이 꾸준히 상승했던 수탁고와 다르게 차입형 토지신탁 의존도가 높은 부동산신탁보수는 2018년 이후 증가율이 크게 감소하였으며 이후 하락세를 이어감
─ 2014년 9.2%였던 부동산신탁보수 증가율은 2017년 45.2%에 도달, 전년대비 5.1%p 증가하며 가파르게 상승했으나 2018년은 12.8%로 전년대비 32.34%p 감소하였고 2019년에는 1.5%의 증가율을 기록하며 성장이 정체


─ 부동산신탁 신탁보수에서 토지신탁의 비중이 매우 높아 신탁보수 성장률 둔화는 토지신탁 성장률 둔화에 기인  
• 신탁보수에서 토지신탁이 차지했던 비중은 2014년 66.6%에서 2020년 80.7%까지 증가
• 신탁보수에서 차입형 토지신탁의 비중은 2014년 48.1%에서 2017년 63%까지 증가했으나 이후 지속적으로 하락, 2020년에는 32.6%로 감소  
 

 
─ 2017년까지 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁보수가 영업수익 확대를 주도하였으나 이후 지방분양 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 부동산신탁사는 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이고 관리형 토지신탁의 비율을 높임 
• 차입형 토지신탁은 다른 부동산신탁과 비교하여 수수료율이 높은 고수익 상품이나 분양실적이 저조하거나 공사지연 등으로 부동산신탁사의 유동성문제가 단기간에 악화될 수 있음 
• 지방 미분양주택 수가 2015년(30,875호)부터 2018년(52,519호)까지 가파르게 증가하면서 지방 주거용 개발사업 비중이 높은 차입형 토지신탁 사업에 대한 부실화 우려 증가  
• 경기 침체에 따른 부동산 경기 불황과 기존 차입형 토지신탁에 대한 리스크 관리 차원에서 관리형 토지신탁을 늘리고 차입형 토지신탁을 감축하는 추세
 

 
─ 2017년 이후 관리형 토지신탁의 신탁보수 수익이 증가했음에도 차입형 토지신탁의 신탁보수 감소로 전체 수익 증가가 미미했으며 2020년에는 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁의 수수료수익이 처음으로 역전 
─ 담보신탁관련 신탁보수는 2014년 이후 꾸준히 상승하여 2014년 608억원에서 2020년 1,384억원으로 약 2.3배 증가하였으나 토지신탁에 비해 수수료율이 낮아 전체 신탁보수에서 차지하는 비중은 17% 수준
─ 토지신탁과 담보신탁 이외의 신탁사업은 처분신탁, 분양관리신탁이 있으나 2020년말 기준 전체 신탁보수의 2.2%로 매우 작은 비중을 차지  
─ ROE도 2017년까지 증가하다 이후 감소 추세를 보이고 있으며 2019년에는 신규 진입사의 영향으로 더 크게 감소 
• 2019년에는 3개 신설사 진입으로 영업수익(852억원) 증가폭보다 영업비용 증가폭(1,211억원)이 크게 증가하여 당기순이익 감소폭이 증가

□ 차입형 토지신탁 부문은 자본력을 겸비한 대형사1) 점유율이 매우 높은 부문으로 2017년까지 시장파이가 크게 확대되었고 기업들이 적극적으로 사업에 참여하면서 시장집중도가 하락하였으나 여전히 높은 수준을 유지
─ 차입형 토지신탁은 자기자본 투입을 통해 수익이 창출되는 구조이므로 자본력을 확보한 대형사 중심으로 사업이 주도되어 왔으며 중소형사의 영업확대가 어려운 구조
• 중소형사의 차입형 토지신탁 수탁고 시장점유율은 2014년 2.7%에서 지속적으로 상승했으나 2020년에도 12.2%로 차입형 토지신탁에서 차지하는 비율은 작음
• 금융지주계열사는 부동산시장 경기에 따른 리스크 고려 등 지주회사 차원에서의 리스크 관리에 영향을 받으므로 시장 성장에 따라 빠른 사업 확장에 한계가 있음
─ 수탁고 기준 HHI2) 2014년에 3,211로 매우 높은 수준이었으나 점차 감소하여 2016년에는 2,000선 아래인 1,986까지 떨어졌으며 이후 1,900후반 ~ 2,000초반대를 유지
• CR3는 2014년 80%에서 점차 하락하였으나 2020년 현재 70%로 여전히 시장집중도가 높음 
─ 2014년에는 상위 1개사에서 차입형 토지신탁 수탁고의 52%를 점유하는 등 시장 집중도가 높았으나 대형사 사이에서 점유율 조정이 이루어지고 중소형사의 시장점유율도 소폭 늘어나며 집중도가 하락
 

 
□ 관리형 토지신탁 시장점유율은 대형사의 점유율이 감소하고 소형사 및 금융지주계열사의 점유율은 증가하는 추세이며 2015년 시장집중도가 대폭 감소한 뒤 비슷한 수준을 유지
─ 관리형 토지신탁은 중위험·중수익 상품으로 차입형 토지신탁과 비교하여 중소형사의 신규 진입 및 사업 확대가 용이하고, 금융지주계열사는 리스크 관리 수단으로 점유율을 확대하면서 대형사의 시장점유율은 지속적으로 하락
• 대형사의 관리형 토지신탁 수탁고 비중은 2014년 39%에서 2020년 19%까지 감소하였으며 2020년 기준 한국자산신탁(10%)을 제외하고는 5%미만으로 신규 진입한 3개사 다음으로 낮은 수준 
• CR3는 2014년 53.4%에서 2020년 CR3는 47.4%로 4%p하락 하였으며 2014년에는 점유율이 가장 높았던 대형사에서 전체 점유율의 23.5%를 차지했던데 반해 2020년에는 시장점유율 상위 3개사도 소형사 및 금융지주계열사로 구성
─ 수탁고 기준 HHI는 2014년에 1,303에서 2015년 이후 대폭 감소한 뒤 1170 ~ 1200대 사이를 유지
• 한국토지자산신탁의 점유율이 2014년 대비 2015년에 4.8%p 감소한 반면 중소형사와 금융지주계열사의 점유율은 증가하였고 이후 비슷한 추세가 지속
 

 
□ 비토지신탁 부문은 경쟁도가 높은 부문으로 시장집중도는 추세적으로 커다란 변화가 없었으며 대형사 및 금융지주계열사에 비해 중소형사의 점유율이 높은 구조
─ 비토지신탁은 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁을 포함하며 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮은 수준
• 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁은 전체 부동산 신탁보수의 2.2%, 전체 부동산 수탁고의 5.5%를 차지
─ 비토지신탁은 중소형사의 시장점유율이 높은 부문으로 2014년 44.6%였던 시장점유율은 지속적으로 상승하여 2020년에는 67.8%를 기록
─ 수탁고 기준 HHI는 1,000 ~ 1,200대 사이에서 비교적 큰 변화가 없었으며 CR3도 41~46%대를 유지 
 

 
□ 향후, 부동산 경기 및 정책 리스크로 차입형 토지신탁 부문의 단기간 수익 개선은 어려울 것으로 보이며 관리형 토지신탁을 비롯한 비차입형 신탁 부문에서는 경쟁심화가 예상되므로 부동산신탁사들은 전통적인 부동산신탁업 이외의 사업 영역 확대 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망 
─ 차입형 토지신탁 부문은 주택인허가 물량, 지방 미분양주택 수, 부동산 정책 등에 영향을 크게 받으므로 단기간에 회복은 어려울 것으로 전망되며 신규 진입사도 영업이 제한된 상태이므로 현재 시장집중도 수준도 유지될 것으로 예상 
• 2018년까지 증가하던 지방 미분양주택수가 2019년 이후 감소하는 등 부동산 경기 회복 요인도 있으나 2016년 이후 꾸준히 하락세인 주택인허가 실적 등은 부정적으로 작용
─ 비차입형 토지신탁 부문은 수수료율이 낮은 상황에서 신규 진입사도 본격적으로 사업을 확장하면서 경쟁도가 증가될 것으로 보이며, 새로운 수익원 창출을 위해 리츠, 신탁방식 정비사업 등 수익 다각화를 위해 노력할 것으로 전망
• 2019년 9월 ‘공모형 리츠 활성화 방안’이 발표되면서 부동산신탁사 중 현재 리츠관리 회사 인가를 받은 회사는 8개사이며 7개사에서 운영을 시작, 전문 인력 확충 등 전문성 및 경쟁력 강화를 위해 노력
• 증권계 신규 진입사는 부동산 PF 사업과 연계하는 등 독립부동산신탁사와 비교하여 관련 업계의 이점을 활용할 것으로 기대       
• 2016년 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 재정되면서 부동산신탁사도 도시정비사업 참여가 가능하게 되었고 2019년 6월 가로주택정비사업의 사업시행사가 신탁업자인 경우 기금 융자가 가능하도록 제도가 개편됨에 따라 부동산신탁업자들의 관련사업 참여가 확대될 것으로 전망
 
1) 금융지주계열사를 제외한 부동산신탁사에서 자기자본 기준 상위 4개사로 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코신탁, 대한토지신탁이 해당
2) 허쉬만-허핀달지수(Hirschman-Herfindahl Index)는 시장집중도를 나타내는 하나의 지표로서 시장내 모든 사업자의 각 시장점유율(%)을 제곱하여 합한 값